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新城控股:2022年1月2月销售数据同比下降

新城控股(601155)1月经营公告点评公司点评:首月销售同比下降 华东区域租金贡献过半

类别:公司 机构:天风证券股份有限公司 研究员:韩笑 日期:2022-02-15
事件:公司发布2022 年1 月经营情况公告,1 月单月实现销售面积79.7万平方米,同比减少57.86%;实现销售金额78.62 亿元,同比减少52.75%。
首月销售下降较多
公司2022 年1 月单月销售金额78.62 亿元,同比去年减少52.75%;销售面积79.70 万平方米,同比去年减少57.86%;销售均价为9864.49 元/平方米,较去年1 月单月销售均价为8797.65 元/平方米,同比增长12.13%,环比去年12 月销售均价8052.71 元/平方米增长22.50%,较去年全年累计销售均价9927.89 元/平方米同比下降0.64%。受春节假期、去年高基数、整体环境等因素影响,公司单月销售下跌明显,但销售均价同比和环比均有所提升。
大部分省份1 月租金收入稳健
公司2022 年1 月实现租金收入共7.59 亿元,是2021 年去年租金收入80.73亿元的9.41%。我们采取1 月出租日31 天/每年365 天作为1 月租金比例基准——8.49%,2022 年1 月实现租金占2021 年全年租金收入的比例较基准高。分省份看,物业数量最多的江苏省该比例为9.1%,略高于基准比例。
广东、重庆、宁夏、辽宁、河南的该比例超出基准较多,这5 个省/直辖市的该比例分别为74.44%、66.14%、48.79%、22.09%、21.24%,主要与这五个省/市的投资物业均为2021 年新开业,基数较低或为主要因素。天津、山东、河北、内蒙古等四个省/市/自治区的该比例超过10%,分别为14.44%、14.11%、11.86%、10.22%。与青海、浙江、安徽、江西、广西、上海、陕西等7 个省/直辖市的该比例较基准低,但相差较小,具体比例分别为8.48%、8.38%、8.36%、8.06%、7.97%、7.84%、7.56%。我们认为大部分省份1 月租金收入比例与基准相差较小,主要与公司运营物业较为稳健有关。
华东区域租金占比过半
从物业数量看,截至2022 年1 月,公司物业数量为126 个,其中江苏、浙江、安徽三个省份分别有出租物业37 个:16 个:12 个,占比达到51.59%。
从租金收入分区域占比来看,华东区域:华中区域:西南区域:西北区域:
华北区域:华南区域:东北区域租金收入占比分别为64.47%:9.03%:7.29%:
6.52%:5.12%:5.00%:2.57%。华东区域的物业数量占比和租金贡献占比双双过半,对公司的出租业务起到支撑作用。
 投资建议:公司首月销售同比下降较多,但销售均价同比环比提升。出租业务的1 月收入较2021 年全年的平均水平略有增长。基于行业整体利润率下行和结算速度放缓的考虑,我们将公司2021-2022 年净利润由180.83亿元、206.31 亿元下调至164.02 亿元、185.00 亿元,对应EPS 由8.00 元/股、9.13 元/股下调至7.25 元/股、8.17 元/股,维持“买入”评级风险提示:房屋价格大跌、销售和出租不及预期、宏观经济不及预期

新城控股(601155)2月销售点评:销售随市场下行 拿地谨慎 商业提供现金流

类别:公司 机构:兴业证券股份有限公司 研究员:阎常铭/靳璐瑜 日期:2022-03-04
事件:
3 月2 日,公司发布2 月经营数据。2 月,公司实现合同销售金额约112.31 亿元,同比下降9.81%;销售面积约118.48 万平方米,同比下降9.03%。
点评:
销售随行业下行。2 月,公司实现合同销售金额约112.31 亿元,同比下降9.81%;销售面积约118.48 万平方米,同比下降9.03%。1-2月累计合同销售金额约190.94 亿元,同比下降34.37%;累计销售面积约198.19 万平方米,同比下降37.94%;累计销售均价9634 元/平方米,同比上升5.76%。
2 月无新增地块,拓储保持谨慎。2022 年以来公司无新增拿地,2021年公司累计拿地金额716.2 亿元,拿地总建面2136.3 万方,拿地均价3352 元/平方米,拿地金额占销售金额的比重31%,2020 年全年此比例为50%。
提前赎回部分美元债,财务状况相对稳健。2 月20 日,公司公告完成赎回部分境外美元债,剩余本金4049.2 万美元(原值2 亿美元),将于2022 年3 月20 日还本付息。截至2021 年上半年,公司剔除预收账款后的资产负债率为75.45%,净负债率为60.48%,现金短债比为1.44。
商业板块提供现金流。截至2022 年2 月末,公司持有已开业吾悦广场为 115 座,管理输出的已开业吾悦广场为10 座,2 月实现商业运营收入7.92 亿元,1-2 月累计16.06 亿元。
投资建议:公司“住宅+商业”双轮驱动,商业提供稳定现金流。我们调整2021-2022 年EPS 分别为6.04 元、6.18 元,按照2022 年3 月3日收盘价,对应的PE 分别为5.2 倍和5.1 倍,维持“买入”评级。
风险提示:货币政策大幅收紧,居民去杠杆力度超预期。

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